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Aidez-nous à réaliser notre projet à La Téoule
Prêtez pour une durée de 6 mois à notre foncière Urban Solidarité Investissement
Pour constituer le volant de trésorerie temporaire nécessaire à la réalisation de notre projet à la Téoule
La reprise du projet d'Équipollence par Urban Solidarité Investissement (USI), à la suit de Familles Solidaires, a permis de sauver ce projet. Mais pour le sauver, USI a accepté de prendre le risque de procéder de manière tout à fait inhabituelle en réalisant l'achat de la Téoule avant même d'avoir redéfini le projet avec Équipollence et d'avoir obtenu auprès des banques les prêts nécessaires à son financement.
Cette redéfinition, nécessaire pour approfondir et renforcer le projet dans ses volets économique, technique et financier, a demandé plus de temps et de travail qu'initialement prévu. Les démarches auprès des banques ont été retardées d'autant. Apparaît donc, mécaniquement, un nouveau besoin de financement temporaire, courant de fin Juin 2021 jusqu'à l'obtention des prêts bancaires.
C'est pourquoi nous avons encore besoin durant ces quelques mois d'un relai de trésorerie. Nous faisons donc de nouveau appel au dispositif de prêt à 6 mois maximum. Ce volant de trésorerie, temporaire, nous permettra de poursuivre et réaliser notre projet à la Téoule en nous permettant de faire face aux premières charges avant l'obtention des prêts.
C'est pour cela que nous faisons appel à l'aide de tous ceux qui pourront immobiliser un peu de leurs disponibilités. Pour une durée de six mois.
L'interview
Frédéric Gaignon est le directeur général de la foncières solidaire Urban Solidarité Investissement (USI) nouveau partenaire d'Équipollence. Il est donc l'interlocuteur privilégié d'Équipollence pour le financement et la réalisation du volet foncier et immobilier de son projet. Il est également le gérant de la société civile immobilière (SCI) Urban Solidarité La Téoule au sein de laquelle sont associés USI et Équipollence. Cette SCI est l'opérateur chargé de l'acquisition du domaine, de sa gestion immobilière et, en partenariat avec la Scic Urban Coop, des opérations de construction et de rénovation.
Compte tenu du contexte un peu exceptionnel que nous connaissons, nous avons souhaité lui poser quelques questions auxquelles il a bien volontiers accepté de répondre.
Frédéric, qui es-tu ?
Je suis le directeur général de la foncière Urban Solidarité Investissement, depuis sa création en 2018. J’ai un profil plutôt financier : j’ai été directeur financier d’un gros bailleur social du sud de la France et membre de conseils d’administration de plusieurs bailleurs sociaux du groupe Caisse d’Épargne. Cette expérience m’a profondément marqué et convaincu de me consacrer à des projets qui ont du sens et une utilité sociale forte. C’est la raison d’être de la foncière que nous avons créé.
Parle-nous de la Téoule.
La Téoule, est d’abord une rencontre avec Équipollence. J’ai été impressionné par la détermination et l’énergie de ses membres pour faire naitre ce projet. Il correspond tout à fait à l’ADN de notre foncière.
Le projet initial a considérablement évolué. Nous avons travaillé à une amélioration qualitative du projet qui aujourd’hui est plus ambitieux que jamais. L’augmentation de 50% de la capacité permettra l’accueil de 9 adultes handicapés. Les logements pouvant maintenant accueillir 3 familles ainsi que les 2 tiers-lieux créés renforceront le caractère inclusif du lieu.
Fin mars 2021, nous avons acquis le domaine de la Téoule et un nouveau permis de construire a dû être déposé. Celui-ci, accordé par la mairie n’est pas encore purgé des recours toujours possibles. Les études techniques sont en cours sur ces nouvelles bases et nous avons découvert des difficultés techniques imprévues, inhérentes à une réhabilitation, toujours plus compliquée qu’une construction neuve. Ainsi, nous avons abandonné le système de chauffage initial pour lui substituer un système chauffant rafraichissant (grâce à une pompe à chaleur chaud -froid) par le sol avec une isolation intérieure à correction thermique (ce qui convient parfaitement aux épais murs en vieilles pierres) associé à des isolants respirants de type liège. Nous avons également optimisé les futures charges d’exploitation de la Scic (société coopérative d'intérêt collectif) en organisant la récupération de calories sur l’air extrait de la VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) par l’intermédiaire de dispositif thermo-dynamique. C’est environ 60 à 70% des besoins d’énergie pour l’eau chaude sanitaire qui seront ainsi économisés. Enfin, les études de sol en phase projet ayant confirmé le risque de retrait gonflement hydrique des argiles, nous avons éloigné et approfondi les fondations de la structure créé au 1er étage de la grange et réalisé un trottoir périphérique pour protéger des ruissellements les fondations existantes de cette dernière.
Et le planning dans tout ça ?
Toutes ces étapes ont occasionné un glissement du planning. Nous devrions lancer les consultations des entreprises courant juillet, ce qui veut dire qu’avec le mois d’août, nous n’aurons une visibilité sur les marchés et les coûts des travaux qu’en septembre. Il faut imaginer démarrer la phase de construction au 4ème trimestre 2021.
Nous sommes donc confrontés à un glissement du planning de 6 mois ?
C’est exact. Ces 6 mois sont justifiés par la reprise en main du projet initial et son évolution. On peut considérer qu’il s’agit d’un projet entièrement nouveau du point de vue technique.
Quel va être l'impact sur le projet ?
Ce décalage a d’abord un impact financier : La Téoule a été achetée grâce au soutien des souscripteurs et la constitution d’un compte courant d’associés qui doit prendre fin le 30 juin 2021. Je rappelle que pour ce projet, nous avons fonctionné « à l’envers » : nous avons acquis la Téoule avant d’avoir déterminé le coût précis de l’opération et donc d’avoir obtenu son financement bancaire. Il s’agissait de sécuriser le projet, qui avait déjà souffert de retards, en se portant acquéreur de la maison au plus tôt.
Avec ce décalage, le besoin de financement est allongé d’autant. Pour passer le cap délicat des 6 prochains mois, nous laisserons aux souscripteurs la possibilité de prolonger leur prêt et nous ouvrirons la possibilité de soutenir le projet en prêtant via le compte courant à de nouveaux souscripteurs.
Nous rembourserons - bien sûr - les souscripteurs qui ne peuvent dépasser le terme initial du 30 juin, mais le compte courant est indispensable pendant la phase où il n’est pas encore possible de monter le financement à long terme de la Téoule avec les banques.
Dès que nous aurons déterminé le coût des travaux, nous pourrons enfin obtenir un financement bancaire et procéder au remboursement du compte courant d’associé, qui reste, je le précise encore, un financement exceptionnel qui ne sera pas renouvelé.
Ensuite un impact opérationnel : la phase de construction devrait durer 8 mois environ, cela veut dire que le bâtiment devrait être opérationnel et apte à recevoir ses locataires au troisième trimestre 2022.
On entend parler de surchauffe dans le bâtiment, sommes-nous concernés ?
Effectivement, après le coup de frein dû à la crise sanitaire du Covid-19, on assiste à une reprise forte dans le bâtiment, avec d’abord une flambée des coûts des matériaux de construction et des difficultés d’approvisionnement des matériaux. A ce stade, je ne sais pas quel impact cela aura sur le coût global de l’opération et sur notre planning mais il est vraisemblable que nous serons impactés.
Je peux vous dire, d’expérience, que la vie n’est jamais un long fleuve tranquille quand on se lance dans une construction et un projet de cette ampleur et que les quelques incertitudes conjoncturelles que nous vivons seront vite surmontées et derrière nous. Ce qui me plait dans notre projet, c’est notre envie commune d’y arriver et le sentiment que la Téoule sera vraiment un lieu de vie différent. Les différentes équipes travaillent bien ensemble - l'architecte, les bureaux techniques, la foncière, Equipollence - et nous avons déjà fait pas mal de chemin, sans doute le plus compliqué. Nous pouvons déjà être fiers de la Téoule !
Réaliser un apport en compte courant d'associé d'Urban Solidarité Investissement
L'outil proposé par Urban Solidarité Investissement est celui de l'apport en compte courant d'associé (CCA).
Compte courant d'associé. Schématiquement le compte courant d’associé est un prêt accordé par un de ses associés à la société USI pour pallier une insuffisance de trésorerie temporaire. Les sommes ainsi prêtées ont pour vocation d’être remboursées au bout de 6 mois et rémunérées. Il est toutefois nécessaire d'avoir la qualité d'associé pour pouvoir réaliser un apport en CCA.
L'apport en CCA est un dispositif très sûr. L’utilisation des comptes courants d’associé dans les sociétés est strictement réglementée. En particulier l
La Foncière Urban Solidarité Investissement
Notre nouvel instrument d’investissement et de finance solidaires est celui de la Foncière Urban Solidarité Investissement. Vous trouverez toutes les informations concernant la foncière sur le site d'Urban Solidarité Investissement qui est partenaire d’Équipollence dans le développement de ce projet et avec lequel nous avons signé un accord de partenariat. Cette foncière de l’économie sociale et solidaire dispose du label Finansol et de l’agrément ESUS.
Afin de mieux connaître cette foncière, vous pouvez lire la présentation d'Urban Solidarité Investissement et d'Urban Coop (également nouveau partenaire d'Équipollence). Vous pouvez également consulter les statuts d'Urban Solidarité Investissement, les données sur son capital social, et celles relatives à son mode de fonctionnement.
Rien de plus facile
1. Vous demandez par mail à USI un exemplaire de la convention de prêt en indiquant le montant que vous souhaitez déposer sur votre CCA. Cette convention fixe en particulier la date d'échéance maximale du prêt (31 décembre 2021) et son taux de rémunération (taux maximum déductible). Vous envoyez votre mail de demande à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. en nous mettant en copie (Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.).
2. Vous remplissez l'exemplaire de la convention que vous adresse USI en réponse à votre demande et le signez. Vous le renvoyez par mail à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. en nous mettant en copie (Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.).
3. Vous faites parvenir votre réglement
De préférence par virement à la SCA USI dont les coordonnées bancaires vous seront transmises par USI. Si vraiment vous ne pouvez pas effectuer de virement alors par chèque à l'ordre de SCA Urban Solidarité Investissement à l'adresse :
| SCA URBAN SOLIDARITÉ INVESTISSEMENT Centre d’affaires l’Olivier Immeuble le Centaure 66-68 route de Grenoble 06000 NICE |
